予算を正しく見通す、注文住宅と外構コストの全体像｜費用計画の考え方【茨城・千葉 注文住宅】

家と庭を同時に描く総額設計

「荒木田さん、前回の記事を読んでハッとしました。でも……『総建築費の平均が5,000万円に迫っている』って、本当なんですか？」

記事をお読みになった方から、このような切実な疑問が届きました。

いくらなんでも高すぎる、何かの間違いではないか。そう驚かれるのも無理はありません。数千万円のローンを背負うことがどれほど勇気の要ることか、多くのお客様の人生に伴走してきた身として、その重みは痛いほどよくわかります。

しかし、現場で日々お客様の資金計画と向き合っている一人の建築士として、この数字は決して大げさなものではありません。むしろ、この厳しい現実をしっかりと把握することが、これからの時代の家づくりの確かな出発点になると考えています。

実際、こうした声を耳にすることも少なくありません。

「予算3,000万円で始まった住まいづくりが、最終的に5,000万円、6,000万円へと膨れ上がってしまった……」

家づくりの費用は多岐にわたるため、着手前に総額を把握することが難しいと感じられる方は少なくありません。どこまでが標準仕様で、何が別途発生するのかが見えにくいことへの不安を、多くのお客様から伺ってきました。

私、建築工房 akitsu（秋津）の荒木田が目指すのは、そうした不安に一つひとつ誠実に応える家づくりです。

住宅市場のシビアな「リアル」をデータで紐解きながら、私がなぜ手の内をすべて明かした「総額設計」にこだわるのか、その根拠と“真の適正価格”の裏側をお伝えします。

4年で1000万円の差がつく「先送り」の経済学

まずは、現在の総建築費の推移を、最新の公的データ（国土交通省「住宅市場動向調査」公表値）で客観的に確認してみましょう。私たちが今立っているのは、以下のような継続的なコスト上昇の歴史の先です。（※2016〜2024年は国土交通省「住宅市場動向調査」公表値を参照、2025・2026年は当社独自の試算推計による参考値です）

ご覧の通り、標準的な35坪の家を建てようとした場合、2022年からのわずか4年間で建築費の平均（35坪換算）は約1,220万〜1,400万円も上昇しています。（なお、2020年はコロナ禍の影響で建築費が一時的に下落しましたが、翌年からウッドショック等により急激に上昇しています）家計を懸命にやりくりして1,000万円以上の貯金を作るのに、一体どれほどの月日と、並々ならぬ努力が必要でしょうか。その積み重ねた努力を遥かに上回るスピードで、物価が大きく上昇してしまっているのです。

「これだけ高くなったのだから、いつかは下がるはずだ」と信じたくなるお気持ちは痛いほどよくわかります。しかし、様子を見ている期間にも、家計からは「家賃」という掛け捨ての見えないコストが容赦なく流出しています。

仮に、2022年に「3,580万円は高いから、数年待とう」と決断を先送りしたケースを試算してみましょう。

「4年待った」という決断だけで、1,000万円を超える損失が静かに積み重なる。これが、住宅市場における「先送りの本当のコスト」です。

※この試算は、建設コストの上昇と賃貸継続コストを比較したものです。住宅購入の場合にはローン利息等も別途発生します。ご自身のライフプランに合わせて、総合的にご検討ください。

これほどのインフレ局面においては、頭金を貯めるスピードが、建物の値上がりスピードに追いつくことはありません。それどころか、待てば待つほど「同じ予算で建てられる家の面積」はどんどん小さくなり、素材のランクを落とさざるを得なくなるのが現実です。

総額設計を正直に明かす理由

しかし同時に、「結局、自分たちはいくら用意すれば、明日からそのまま心地よく暮らせる家が建つの？」という疑問が真っ先に浮かぶはずです。

私が手の内をすべて明かした「総額設計」にこだわる目的は、ただ一つ。お打ち合わせが進む中で見積もりが次々と膨らみ、予算オーバーに怯えるような不安を、お客様に絶対に味わってほしくないからです。

最初から、太陽光や蓄電池、お庭、家具にいたるまで、暮らしを始めるために本当に必要なものをすべて盛り込んだ「完成価格」を正直にお見せすること。それが、一人の建築士としてお客様の人生に伴走する秋津の誠実さであり、役割だと考えています。

では、なぜこれほど贅沢なフルパッケージを、この総額の中に収めることができるのか。その理由は、私が年間4棟限定という、あえて規模を追わない丁寧なモノづくりに徹することで、家づくりにかかる「余計な間接経費」を徹底的に省いているからです。

数を追わず、1棟1棟の完成度を身の丈に合わせて高めていく。このスタンスこそが、一般的に同等のハイスペック装備を個別に揃えた場合と比較して、実質的に数百万円もの差を生み出す、秋津ならではのコストパフォーマンスの源泉なのです。

限られた坪数で広げる設計思想

私が「限られた坪数」でも、圧倒的な開放感を生み出せる理由があります。

各プランの価格をご覧いただく前に、私がなぜ「20坪や25坪」といったコンパクトな住まいを大切にしているのか、少しだけお話しさせてください。

「家族で暮らすには小さすぎるのでは？」と思われるかもしれません。しかし、家を建てて20〜30年が経ったOB施主様たちが一様に口にされるのは、「子どもが巣立った後は、無駄のないコンパクトな家が一番の正解だった」という声です。現代のファミリー向けマンションの多くが「20坪（約60〜70㎡）前後」で研究し尽くされているように、このサイズは現代の家族にとって最も効率の良い「暮らしの最適解」でもあります。

秋津では、このコンパクトな空間に「総二階建て」や「2階リビング」といった設計の知恵を盛り込むことで、高価格帯のマンションにも引けを取らない開放感を生み出せます。吹き抜けや高天井、大きな開口部による光の取り込みなど、空間が広く感じられる設計の工夫を丁寧に積み重ねていきます。

さらに、「緑のない家は未完成」という考えのもと、窓から見える庭の緑・光の移ろい・風の流れを建物のデザインに編み込みます。建物と庭を一体として描くことで、外のリビングとも呼べる豊かな空間が生まれ、四季の恵みが日々の暮らしに溶け込んでいきます。

「実際のところ、自分たちの家はいくらになるの？」——この問いへの答えを、正直にお見せします。坪数とご予算に重ねながら、じっくりご覧ください。

20坪のミニマルな美邸から、40坪のゆとりある住まいまで。私がご提案するのは、単なる建物の大きさではなく、「それぞれの予算内で、将来の家計を守りながら100%の豊かさを引き出すための、計算し尽くされたサイズ感」なのです。

広さで選ぶ、住まいの総額プラン（税込）

下記の価格は、一般的な「建物だけ」の価格ではありません。これからの時代に不可欠な「太陽光＋蓄電池」をはじめ、美しいお庭、空間に調和する家具や空調環境まで、明日からそのまま上質な暮らしを始められるすべてを含んだ【真の総額】です。

① 基本本体・付帯価格の内容

追加費用の心配なく、国内最高峰の性能と「電気の自給自足」を叶える基本仕様

建物本体価格をはじめ、各種申請からエネルギーシステムまで、住まいづくりに不可欠な費用があらかじめ含まれています。

価格に含まれる付帯費用

・建物本体価格 / 屋外給排水基本工事 / 基本・実施設計料

・確認申請費用 / 敷地・地盤調査費用 / 表示登記費用

国内最高峰の住宅性能（全棟標準仕様）

・耐震等級3 ＆ 断熱等級7（国内最高等級）※自社にて構造計算・UA値計算を実施

・C値0.5以下を証明（全棟気密測定を実施）

安心の長期保証

・地盤20年 / シロアリ20年 / 瑕疵担保10年 / 設備10年（※各保証の詳細は別途保証書によります）

先進のエネルギーシステム（標準装備）

・太陽光発電 10.56kW ＋ 大容量蓄電池 9.9kWh

※一般的に、これほど大容量のシステムを後付けのオプションとして導入する場合、工事費込みで約300万円を超える追加費用が必要となります。当設計ではこれを当初から基本仕様に組み込むことで、日中の電気代を大幅に抑え、エネルギーの自給自足を目指す暮らしを、追加費用の不安なく実現いたします。（※発電量は天候・季節・使用状況により異なります）

② お引き渡し総額に含むもの

家具、お庭、空調まで。暮らしのすべてが美しく調和するフルパッケージ

①の建築費用に加えて、通常は別途計画となることが多い以下の内容をすべて含んだ、すぐに上質な暮らしを始められる総額プランです。

・造園・外構工事一式：植栽、駐車場、フェンスなど、建物と美しく響き合う外構計画

・トータルコーディネート家具：空間に美しく調和する、職人づくりの造作家具および置き家具すべて

・充実のインテリア・設備：照明器具一式、テレビアンテナ工事

・極上の室内環境：窓辺の断熱性を極限まで引き上げる「全窓のダブルハニカムブラインド」

・全館空調システム：床下エアコンや2Fホールエアコンなどの建築的工夫で、年中快適な室温を保つ空調計画

①と②の差額について

坪数に応じ約520万〜763万円の差額が生じますが、これはお庭と室内環境を整える「実費の合計」です。

例：35坪プランの場合（差額696万円）

一貫した設計パッケージがもたらす価値

お引き渡し後に、インテリアショップや造園業者へ個別に手配された場合、その都度、施工費や中間マージンなどの諸経費が重なり、総額は予期せず膨らんでしまいます。

当初から私の一貫した設計の中に組み込まれているからこそ、無駄のない適正な価格で、美しく調和した上質な空間が完成します。お打ち合わせのプロセスで金額が膨らむ心配がございませんので、どうぞ安心して理想の住まいをご検討ください。

月々いくら？返済額シミュレーション

この「追加費用の不安がない完成価格」だからこそ、建てた後の暮らしまで見据えた、極めて精緻な資金計画を立てることができます。

ここでは、先ほどご紹介した秋津の5つの完成価格帯（すべて込みの総建築費）をベースに、昨今の住宅ローンで多くの方が選択される「変動金利（将来的な金利上昇リスクを想定し、少し高めの【年利1.5%】で安全に見積もった試算・元利均等返済・ボーナスなし）」でのシミュレーションをご用意いたしました。

（※現在の最優遇金利「1.1%前後」で借り入れた場合は、ここからさらに月々数万円ほど返済額が下がります）

スタンダードな「35年返済」と、月々のランニングコストを賢く抑えて日々の暮らしの豊かさに還元できる「50年返済」。それぞれの月々の返済額と、生涯における利息バランスを比較いただき、ご家族にとって最適な「ゆとり」のバランスを見つける参考にしてください。

経費を削り、家に100％還元する

私が家づくりを担う上で最初にお約束したのは、お預かりしたご予算を1円たりとも無駄にせず、そのすべてを住まいの品質へ還元するために「余計な組織経費を徹底的に削ぎ落とす」ということです。

そのため、私は住宅展示場へのモデルハウス出展は行っていません。私を信じて大切な住まいを託してくださったOB施主様のご厚意による実例見学会や、確かな仕事から生まれるご紹介のつながりを何よりも大切にしています。また、専任の営業担当者は置いていません。

秋津では、設計の初期段階における美しい図面づくりから、素材の吟味、そして現場の厳格な施工監理にいたるまで、私自身がプロの建築士として全責任を持ち、直接あなたと向き合い続けます。信頼できる専属の職人チームとの一貫した協働体制だからこそ、設計の意図を細部まで反映した高い施工品質が実現できます。

こうした体制を選んでいるのは、お客様が支払うお金のすべてを、杉・桧・栗の無垢材や漆喰・珪藻土（自然素材）の確かな手触り、美しい庭の緑、そして国内最高峰の断熱性能という「本物の暮らしの豊かさ」へと還元するための、実直な合理化の知恵です。

別途費用を、事前にすべてお伝えします

もう一点、大切なことをお伝えします。

どんな土地、どんな間取りでも「完全に一律価格です」と言うのは、むしろ誠実ではありません。建てる場所の環境や、お客様だけのこだわりによって、個別に発生する費用が必ず存在するからです。

以下に挙げる項目は、「一般的な平坦地であり、インフラが整った土地」であれば、基本的には発生しない（あるいは実費のみの）費用です。後からの「こんなはずじゃなかった」を無くすため、あらかじめオープンに開示いたします。

これらは、ブラックボックスをなくすための「事前の情報開示」です。敷地調査やプランニングの段階で私が丁寧に現地を確認し、契約を結ぶ前に、これらを含めた『真の総額』を明瞭にご提示します。後から費用が膨らむような不透明なやり取りは行いません。どうぞご安心ください。

決断してよかったと思える未来へ

過去にお手伝いしたお客様のなかに、2022年の価格高騰の入り口において、深く悩みながらも家づくりを決断された方がいらっしゃいます。当時は「先行きが見通せないなかで、今そんな大きな決断をするなんて」と、周囲から心配の声もあったそうです。しかし先日、定期点検でお会いした際、そのお施主様は日々の電気代の明細を前に、当時の心境をこのように振り返ってくださいました。

「荒木田さん、あの時思い切って進めて本当によかったと思います。太陽光パネルのおかげで電気代の心配もほとんどなくなりましたし、あの決断が今の暮らしの豊かさにつながっていると感じています」

私が茨城・千葉のエリアで取り組んでいる家づくりも、まさにこのお施主様の声にあるような「生活を守るための性能」を基準にしています。「日本エコハウス大賞 奨励賞（第8回 2024年度）」を受賞した確かな高断熱・高気密性能を誇り、国内最高峰の断熱等級7をベースに、太陽光発電（10.56kW）と蓄電池（9.9kWh）を組み合わせてエネルギーを自給自足する。世の中の物価やインフレコストがどのように変動したとしても、日々の確かな暮らしやすさが揺らぐことのない、実直な住まいをこれからも丁寧につくり続けていきます。

原価公開が叶える価格の確かな安心

「総額がわかっても、その内訳が不透明では、本当に安心できない」

そうお感じになる方のために、私がさらに実践しているのが「原価公開方式」です。

私は情報公開の一環として、詳細な項目を記載した建築費の原価見積と、私の業務対価（利益）を明確に分けた正直な価格をご提示しています。住宅建築にかかる原価の構造と私の粗利率を公開することで、「なぜこの価格なのか」を納得いただける説明を実現しています。

私の価格構造は極めてシンプルです。

お支払いいただくお金の「75%」が純粋に家の原価になり、「25%」が私の実務への対価になる。この比率を、実際のプランにそのまま当てはめています。

この数字を正直にお伝えするのは、あなたが私との家づくりを検討するとき、「価格の根拠」をご自身の目で確認できるようにしたいからです。気になる点があれば、どうぞ遠慮なく聞いてください。

原価と粗利を明確に分けることで、価格は原価の変動によってのみ変化します。価格の高い・安いは仕様や広さなどお客様の選択次第であり、私が恣意的に利幅を変えることはありません。

ここで大切なのは、家づくりにかかる費用の「中身」が何に使われているかによって、お客様が受け取る価値はまったく異なるということです。販促にかけるコスト構造の差は、そのまま家の「原価の密度」に影響します。私が削ぎ落としたコストの分だけ、ご予算はそのまま「本物の素材」「高い断熱性能」「美しい庭」へと還元されています。

この「お金の行き先」と「建物に残る予算」の構造を意識することが、納得のいく家づくりへの第一歩だと考えています。

コストの行き先が、家の豊かさを決める

同じ総額でも、何にどれだけのお金が使われているかを確認することで、完成する家のクオリティは大きく変わります。だからこそ、目に見える数字だけでなく、その「中身（原価の密度）」にぜひ注目してみてください。

おわりに

あなたの大切な予算を、100%暮らしの豊かさのために

良い家とは、予算のすべてが「暮らしの豊かさに直結している家」のこと。

朝、起きてリビングに降りたときに、窓という「額縁」越しに広がる庭の緑や光が心を満たすこと。その土地の光と風を読み解いた設計だからこそ生まれる、一日を豊かに始められる確かな心地よさです。

「最初から総額で、暮らしのすべてを盛り込んで、適正な価格で真っ直ぐにつくる」

一生に一度の家づくりだからこそ、お互いに一切の嘘や隠し事のない、実直な関係でありたい。

見かけの金額に惑わされず、本質的な価値に投資したい。そう願う方と一緒に、安心して暮らせる家づくりをしていきたいと思っています。

お問い合わせ・ご質問はこちらから

私の家づくりの思想をより深く盛り込んだ電子カタログをご希望の方、また、実際の家づくりに関するご質問や疑問点をお持ちの方も、専用フォームよりお気軽にお申し込みいただけます。

・「自分が建てたい坪数だと、実際どのくらいになりそう？」

・「候補にしている土地があるけれど、別途費用は発生する？」

・「造作家具って具体的にどんなものが作れる？」

など、どんな小さなことでも構いません。営業マンではない、設計と現場を知る私自身が、一つひとつのご質問に誠実にお答えいたします。まずは疑問や不安を解消する場として、どうぞお気軽にご活用ください。