注文住宅の総費用と土地・庭・外構コストの全体像｜費用計画の考え方【茨城・千葉 注文住宅】

▶ 家と庭を同時に描く総額設計

「荒木田さん、前回の記事を読んでハッとしました。でも……『平均で5,000万円を超えている』って、本当なんですか？」

記事をお読みになった方から、このような切実な疑問が届きました。

いくらなんでも高すぎる、何かの間違いではないか。そう驚かれるのも無理はありません。数千万円のローンを背負うことがどれほど勇気の要ることか、多くのお客様の人生に伴走してきた身として、その重みは痛いほどよくわかります。

しかし、現場で日々お客様の資金計画と向き合っている一人の建築士として、この数字は決して大げさなものではありません。むしろ、この厳しい現実を直視することからしか、これからの時代の家づくりは始まらないとさえ考えています。

さらに目を外に向ければ、現在の住宅市場の熱狂はこれだけにとどまりません。ニュースを見れば「東京23区の平均が1億3,000万円を超えた」という衝撃的な報道が世間を賑わせています。住まいを取り巻くコスト環境は、あらゆる選択肢において大きく変わりつつあります。

「予算3,000万円で始まった住まいづくりが、最終的に5,000万円、6,000万円へと膨れ上がってしまった……」

家づくりの費用は多岐にわたるため、着手前に総額を把握することが難しいと感じられる方は少なくありません。どこまでが標準仕様で、何が別途発生するのかが見えにくいことへの不安を、多くのお客様から伺ってきました。

私こと、建築工房 akitsu（秋津）の荒木田が目指すのは、そうした不安に一つひとつ誠実に応える家づくりです。

住宅市場のシビアな「リアル」をデータで紐解きながら、私がなぜ手の内をすべて明かした「総額設計」にこだわるのか、その根拠と“真の適正価格”の裏側をお伝えします。

▶ ４年で一千万超！先送りコスト

まずは、現在の総建築費の推移を、最新の公的データ（国土交通省「住宅市場動向調査」公表値）で客観的に確認してみましょう。私たちが今立っているのは、以下のような継続的なコスト上昇の歴史の先です。（※2016〜2024年は国土交通省「住宅市場動向調査」公表値を参照、2025・2026年は当社独自の試算推計による参考値です）

ご覧の通り、標準的な35坪の家を建てようとした場合、2022年からのわずか4年間で建築費の平均（35坪換算）は約1,220万〜1,400万円も上昇しています。（なお、2020年はコロナ禍の影響で建築費が一時的に下落しましたが、翌年からウッドショック等により急激に上昇しています）家計を懸命にやりくりして1,000万円以上の貯金を作るのに、一体どれほどの月日と、並々ならぬ努力が必要でしょうか。その積み重ねた努力を遥かに上回るスピードで、物価が大きく上昇してしまっているのです。

「これだけ高くなったのだから、いつかは下がるはずだ」と信じたくなるお気持ちは痛いほどよくわかります。しかし、様子を見ている期間にも、家計からは「家賃」という掛け捨ての見えないコストが容赦なく流出しています。

仮に、2022年に「3,580万円は高いから、数年待とう」と決断を先送りしたケースを試算してみましょう。

「4年待った」という決断だけで、実質的に新車数台分、あるいは子供の高等教育費を丸ごと賄えるほどの資産が、手元から静かに消えていったことになります。これが、住宅市場における「先送りの本当のコスト」です。

※この試算は、建設コストの上昇と賃貸継続コストを比較したものです。住宅購入の場合にはローン利息等も別途発生します。ご自身のライフプランに合わせて、総合的にご検討ください。

これほどのインフレ局面においては、頭金を貯めるスピードが、建物の値上がりスピードに追いつくことはありません。それどころか、待てば待つほど「同じ予算で建てられる家の面積」はどんどん小さくなり、素材のランクを落とさざるを得なくなるのが現実です。

▶ 見えないコストと性能のリアル

では、なぜ住宅の総費用は、最初に示される本体価格より大きく膨らみやすいのでしょうか。

一つの理由は、現在の一般的な相場として示される5,000万円前後（仕様や各ハウスメーカーのプランによっては5,300万〜5,500万円超）という金額が、基本プランのみの価格であることが多いからです。実際に毎日の暮らしをより豊かに仕立てようとすると、キッチンや浴室などの設備充実にプラス約300万円、暮らしを快適にする最新の家電や造作家具にプラス約200万円、さらに敷地ごとのインフラ整備や外構にプラス約300万円が別途必要になります。

さらに、住宅建築の費用には、確実な施工を支える管理体制や、お引き渡し後の定期点検、長期にわたるサポート体制を維持するためのコストが含まれています。どの費用がどのような「将来の安心」につながっているかを事前に確認することが、本当の意味での「予算の安心」につながります。

「それなら、設備や仕様のグレードを調整して、初期費用を3,000万円台に抑えたい」

そう思われるかもしれません。確かに、標準的な建材やシンプルな換気システムを選び、内装をスタンダードな壁紙などでトータルコーディネートすれば、初期費用を賢く抑えることは十分に可能です。

しかし、これからの長い暮らしをトータルで見たとき、どのような違いが生まれるでしょうか。

住宅の基本性能（断熱性や耐久性）を一定以上に保っておくことは、エネルギー効率を高め、毎月の光熱費や将来のメンテナンス費用を安定させることにつながります。杉・桧・栗の無垢材や漆喰・珪藻土といった自然素材は、年月を経るほど風合いが深まる「経年美化」が特長でもあります。調湿・消臭効果も兼ね備え、化学物質に頼らない清らかな空気環境が、ご家族の健康を日々やさしく守り続けます。住まいがもたらすこの「心地よさと安定感」こそが、長く暮らすほど価値を実感できる家の本質だと考えています。

目先の初期費用を抑えるために全体のバランスを損ねてしまうと、結果的に住み始めてからの数十年間で、光熱費や修繕費といった「後からかかるコスト」の負担が予想以上に重くなってしまうことがあります。住まいづくりのパートナーとして、私はお客様にそうした先々の負担を残すような選択はお勧めしたくありません。

現在の住宅相場には、将来の維持費をコントロールし、家族が毎日をすこやかに暮らすための「性能と品質」のコストが含まれています。これは単なる出費ではなく、将来の暮らしのゆとりと、住まいの資産価値を守るための大切な投資なのです。

▶ 家と庭を同時に描く坪数別の総額

［設計思想］私が「限られた坪数」でも、圧倒的な開放感を生み出せる理由

各プランの価格をご覧いただく前に、私がなぜ「20坪や25坪」といったコンパクトな住まいを大切にしているのか、少しだけお話しさせてください。

「家族で暮らすには小さすぎるのでは？」と思われるかもしれません。しかし、家を建てて20〜30年が経ったOB施主様たちが一様に口にされるのは、「子どもが巣立った後は、無駄のないコンパクトな家が一番の正解だった」という声が多いです。

現代のファミリー向けマンションの多くが「20坪（約60〜70㎡）前後」で研究し尽くされているように、このサイズは現代の家族にとって最も効率の良い「暮らしの最適解」でもあります。

建築工房 akitsu（秋津）では、このコンパクトな空間に「総二階建て」や「2階リビング」といった設計の知恵を盛り込むことで、高価格帯のマンションにも引けを取らない開放感を生み出せます。吹き抜けや高天井、大きな開口部による光の取り込みなど、空間が広く感じられる設計の工夫を、プランニングの段階から丁寧に積み重ねていきます。

さらに、「緑のない家は未完成」という考えのもと、窓から見える庭の緑・光の移ろい・風の流れを建物のデザインに編み込みます。建物と庭を一体として描くことで、外のリビングとも呼べる豊かな空間が生まれ、四季の恵みが日々の暮らしに溶け込んでいきます。

加えて、朝の身支度から家事まで日々の動作が淀みなく進むストレスフリーな動線設計と、建具ひとつで開放感と落ち着きを使い分けられる柔軟な空間構成も、私が力を注ぐ設計の核心です。

20坪のミニマルな美邸から、40坪のゆとりある住まいまで。私がご提案するのは、単なる建物の大きさではなく、「それぞれの予算内で、将来の家計を守りながら100%の豊かさを引き出すための、計算し尽くされたサイズ感」なのです。

▶ 広さで選ぶ、住まいの総額プラン（税込）

① ＝「基本本体・付帯価格」に含まれるもの

建物本体価格をはじめ、一般的な屋外給排水基本工事、仮設工事、基本・実施設計料、現場管理料、確認申請費用（行政への申請手数料実費を含む）、工事中保険加入に加え、住まいづくりの着手前に不可欠な「敷地調査費用」や「地盤調査費用」、手続きに必ず必要となる「表示登記費用」まであらかじめ含まれています。

全棟で許容応力度計算（構造計算）とUA値計算を自社実施し、第三者機関の厳格な審査を経た【耐震等級3・断熱等級7（最高等級）】を標準取得。さらに全棟で気密測定を実施し、【気密性能 C値0.5以下】を証明しています。建てた後の生涯の安心を守る【瑕疵担保保険10年・地盤保証20年・シロアリ20年保証・設備10年保証】にいたるまで、標準仕様として網羅しています。

加えて、これからの暮らしのエネルギーと安心を支える【太陽光発電システム／10.56kW・蓄電池／9.9kWh】までもが、あらかじめこの総額に内包されています。太陽光と蓄電池の恩恵を最大限に活かし、電気代の自給自足を目指すため、仕様はオール電化が標準となります。

② ＝「お引き渡し総額（完成価格）」に含まれるもの

上記①の建築費用に加えて、外構工事（植栽・駐車場・フェンス等）、その空間のために私がトータルコーディネートする造作家具および置き家具のすべて、エアコン、カーテン類、照明器具、テレビアンテナ工事にいたるまで、明日からそのまま上質な暮らしを始められる設備をすべて含んだ総額です。

※②と①の差額は、延床面積に応じた外構工事・造作家具・家電・照明の費用の合計です。広い住まいほど外構や家具のボリュームが増えるため、差額も大きくなります。

※電子契約を基本としているため、通常発生する「契約書への印紙代」も不要です。電子署名法に基づく法的効力のある契約方式を採用しています。土地代金や各種諸経費は除きます。

▶ 経費を削り、家に100％還元する

私が家づくりを担う上で最初にお約束したのは、お預かりしたご予算を1円たりとも無駄にせず、そのすべてを住まいの品質へ還元するために「余計な組織経費を徹底的に削ぎ落とす」ということです。

そのため、私は住宅展示場へのモデルハウス出展は行っていません。私を信じて大切な住まいを託してくださったOB施主様のご厚意による実例見学会や、確かな仕事から生まれるご紹介のつながりを何よりも大切にしています。また、専任の営業担当者は置いていません。

建築工房 akitsu（秋津）では、設計の初期段階における美しい図面づくりから、素材の吟味、そして現場の厳格な施工監理にいたるまで、私自身がプロの建築士として全責任を持ち、直接あなたと向き合い続けます。下請けに頼らない完全自社施工だからこそ、設計の意図を細部まで反映した高い施工品質が実現できます。

こうした体制を選んでいるのは、お客様が支払うお金のすべてを、杉・桧・栗の無垢材や漆喰・珪藻土（自然素材）の確かな手触り、美しい庭の緑、そして国内最高峰の断熱性能という「本物の暮らしの豊かさ」へと還元するための、実直な合理化の知恵です。私が削ぎ落としたのは、住まいのクオリティでも、腕の良い職人たちの正当な手間賃でもありません。ご予算のすべてを、あなたの家の「本物の素材」「高い断熱性能」「美しい庭」へと届けるために、仕組みを最もシンプルに保っているのです。

▶ 市場相場とakitsuの総額設計

現在の住宅市場では、35坪前後の注文住宅を建てようとすると総建築費で5,000万円前後（大手ハウスメーカー等では5,300万〜5,500万円超）がひとつの目安となっており、ここに美しい外構や家具、太陽光設備などを個別に整えていけば、総額はさらに上振れするのが一般的です。また、価格が高騰するなかで、予算内に抑えるために世の中の実際の平均延床面積（坪数）が年々小さくならざるを得ないのも住宅市場の厳しい現実です。東京23区の新築マンションにいたっては平均価格が1億3,000万円を超えるなど、住まいを取り巻く資金環境はかつてないほどシビアな局面を迎えています。

これに対して、住宅展示場や専任営業組織を持たない建築工房 akitsu（秋津）がご提案するのは、将来の家計を脅かすことなく100%の豊かさを引き出すための、計算し尽くされたサイズ感。そのコア（中核）となる20坪のミニマルな美邸プランにおける総お支払額は、【3,582万円（税込）】です。

この金額には、確かな意匠と構造を持つ建物本体だけでなく、外からの視線を遮る美しい庭の緑、空間にぴったりとあつらえた造作家具、さらには断熱等級7の暮らしを支える太陽光発電（10.56kW）や蓄電池（9.9kWh）にいたるまで、明日からそのまま豊かな日常を始めるために必要な「すべての要素」が最初からパッケージされています。

後から大幅な追加費用でご負担をかけることのない、この誠実な「総額提示」こそが、あなたへの約束です。予算オーバーの不安から解放され、心から安心してこれからの住まいづくりに向き合っていただけます。

▶ 誠実さの証明！別途費用のルール

もう一点、大切なことをお伝えします。

どんな土地、どんな間取りでも「完全に一律価格です」と言うのは、むしろ誠実ではありません。建てる場所の環境や、お客様だけのこだわりによって、個別に発生する費用が必ず存在するからです。

以下に挙げる項目は、「一般的な平坦地であり、インフラが整った土地」であれば、基本的には発生しない（あるいは実費のみの）費用です。後からの「こんなはずじゃなかった」を無くすため、あらかじめオープンに開示いたします。

これらは、ブラックボックスをなくすための「事前の情報開示」です。敷地調査やプランニングの段階で私が丁寧に現地を確認し、契約を結ぶ前に、これらを含めた『真の総額』を明瞭にご提示します。後から追加費用が生じるような駆け引きは一切ありませんので、どうぞご安心ください。

▶ 決断してよかったと思える未来へ

過去にお手伝いしたお客様のなかに、2022年の価格高騰の入り口において、深く悩みながらも家づくりを決断された方がいらっしゃいます。当時は「先行きが見通せないなかで、今そんな大きな決断をするなんて」と、周囲から心配の声もあったそうです。しかし先日、定期点検でお会いした際、そのお施主様は日々の電気代の明細を前に、当時の心境をこのように振り返ってくださいました。

「荒木田さん、あの時思い切って進めて本当によかった。太陽光パネルのおかげで電気代の負担は最小限で済んでいるし、今の建築費が5,000万円に迫る水準や東京23区のマンション平均が1億3,000万円を超えたというニュースを見ると、あの時の決断がなければ、もう同じ家を建てることは難しかっただろうね」

あらゆる物価が上がり続けるインフレの局面では、手元の現金の価値が相対的に目減りしていくという側面があります。そのため、性能が低く後にメンテナンス費用がかさむ家ではなく、確かな品質を持った住まいを適切な時期に建てておくことは、将来の生活コストを抑え、家計を安定させるための一つの選択肢になります。

私が茨城・千葉のエリアで取り組んでいる家づくりも、まさにこの「生活を守るための性能」を基準にしています。「日本エコハウス大賞 奨励賞（第8回 2024年度）」を受賞した確かな高断熱・高気密性能を誇り、国内最高峰の断熱等級7レベルをベースに、太陽光発電（10.56kW）と蓄電池（9.9kWh）を組み合わせてエネルギーを自給自足する。世の中の物価やインフレコストがどのように変動したとしても、日々の確かな暮らしやすさが揺らぐことのない、実直な住まいをこれからも丁寧につくり続けていきます。

▶ 原価公開が叶える価格の絶対安心

「総額がわかっても、その内訳が不透明では、本当に安心できない」

そうお感じになる方のために、私がさらに実践しているのが「原価公開方式」です。

私は情報公開の一環として、詳細な項目を記載した建築費の原価見積と、私の業務対価（利益）を明確に分けた正直な価格をご提示しています。住宅建築にかかる原価の構造と私の粗利率を公開することで、「なぜこの価格なのか」を納得いただける説明を実現しています。

私の価格構造は極めてシンプルです。

お支払いいただくお金の「75%」が純粋に家の原価になり、「25%」が私の実務への対価になる。この比率を、実際のプランにそのまま当てはめています。

例えば、先ほどご紹介した「20坪プラン（税込3,582万円）」の内訳を、この仕組みの通りに1円単位までオープンにしてみます。
（※以下の計算は消費税を除いた税抜金額3,256万円を基準としています）

つまり、お預かりしたご予算のうち、私の対価である25%（8,140,909円）を差し引いた「24,422,727円」のすべてが、あなたの家を建てるための材料費（木材や断熱材など）や、職人さんたちの手間賃として余すところなく現場に投入されます。

原価と粗利を明確に分けることで、価格は原価の変動によってのみ変化します。価格の高い・安いは仕様や広さなどお客様の選択次第であり、私が恣意的に利幅を変えることはありません。

▶粗利は利益でなく、実務への対価

ここで「25%（例えば20坪プランなら約814万円）の粗利」と聞き、さらに私が「年間4棟限定」と掲げているのを見ると、もしかしたら『ずいぶん大きな金額が、そのまま個人のポケットに入る儲けになるのでは？』と疑問に感じられるかもしれません。お金に対してシビアな視点をお持ちだからこそ、そう思われるのも当然のことです。

しかし、現実はまったく異なります。この25%という数字は、単に商品を販売して残る会社の「儲け」ではなく、私がプロの建築士として家づくりを動かすための業務報酬（設計料や現場管理料）であり、家を建てるために不可欠な各種費用までをすべて含んだ総運営費です。

この25%の中からは、建築確認申請や各種検査に伴う行政への手数料実費、瑕疵担保保険や地盤保証などの各種長期保証の加入料実費がまず直接支払われます。さらに、構造計算や省エネ計算をミリ単位で行う専門設計ソフトの維持費、年間を通して現場へ何度も往復する車両交通費、事業にかかる各種税金にいたるまで、家を1棟安全に完成させ、保証し続けるための「実務固定経費」が大きな割合を占めています。

そして、これらすべての公的実費や維持経費を差し引いた残りの部分が、何百時間も図面を引き、お施主様と打ち合わせを重ね、現場監督として施工チェックや進行管理を行う「私という人間の純粋な労働対価（人件費）」になります。

私が一人で一棟一棟に100%目を配り、手抜きのない丁寧な家づくりをしようとすると、年間4棟が物理的な限界です。一企業の代表として、またすべての責任を負う建築士として、私は自身の技術と労働に対して正当な報酬（人件費）をいただいています。しかし、それは私が一人の技術者として責任を持って仕事を続けるための、適正な報酬です。

安易な値引きをしないのは、私自身がプロとしての仕事を全うし、お引き渡し後も「私という人間」が傍らに在り続け、お施主様の家を一生守り続けるためのゆるぎない姿勢だからです。この25%の対価の中に、私が直接支払う「公的実費・保証料」と、全責任を負う「実務労働」のすべてが含まれています。誠実な家づくりを実現するための、お互いにとって最も健全な価格設定なのです。

▶粗利率25％は永く住まいを守る基準

建築工房 akitsu（秋津）は、設計から施工、そして将来の保証までを私自身が一貫して担う建築士事務所です。あえて組織の規模を一定に保つことで無駄な運営経費を徹底的に抑え、実務にかかる正当な対価として「粗利率25%」という明確な基準を定めています。

住宅建築業界では、25〜35%が粗利率の一般的な目安とされています。設計・現場監理に相応のプロの手間（人件費）がかかる住宅業界では、25%を下回ると運営基盤が不安定になり、長期にわたる保証や丁寧なアフターフォローを維持することが難しくなってしまいます。

もしこの粗利が不足すれば、お引き渡し後の長期保証も、私が責任を持って行う丁寧な定期点検も、そして未来の住まいをより良くするための投資も、すべてが立ち行かなくなってしまいます。適切な利益をいただくことは、あなたのご家族の住まいを末永く守り続けるという、私自身の「責任」でもあるのです。

ここで大切なのは、家づくりにかかる費用の「中身」が何に使われているかによって、お客様が受け取る価値はまったく異なるということです。販促にかけるコスト構造の差は、そのまま家の「原価の密度」に影響します。私が削ぎ落としたコストの分だけ、ご予算はそのまま「本物の素材」「高い断熱性能」「美しい庭」へと還元されています。

この「お金の行き先」と「建物に残る予算」の構造を意識することが、納得のいく家づくりへの第一歩だと考えています。

💡 コストの行き先が、家の豊かさを決める

同じ総額でも、何にどれだけのお金が使われているかを確認することで、完成する家のクオリティは大きく変わります。だからこそ、目に見える数字だけでなく、その「中身（原価の密度）」にぜひ注目してみてください。

▶ おわりに

あなたの大切な予算を、100%暮らしの豊かさのために

良い家とは、予算のすべてが「暮らしの豊かさに直結している家」のこと。

無駄な経費に投資するのではありません。毎日手に触れる木の温もりや、窓から見える美しい緑、あるいは空間を彩るお気に入りの家具に投資する。それが、私の考える最適解です。

余計な経費をカットした分はすべて、本物の素材や美しい庭の緑、上質な家具へと還元されています。

朝、起きてリビングに降りたときに、窓という「額縁」越しに広がる庭の緑や光が心を満たすこと。その土地の光と風を読み解いた設計だからこそ生まれる、一日を豊かに始められる確かな心地よさです。

最初から総額が見えているからこそ、将来の資金計画にゆとりを持ち、心から安心して日々の生活を楽しめること。私が実践する「総額の設計」は、単なるコストパフォーマンスの追求ではなく、あなたの大切な予算を100%暮らしの豊かさのために使い切るための知恵なのです。

一生に一度の家づくりだからこそ、お互いに一切の嘘や隠し事のない、実直な関係でありたい。

「最初から総額で、暮らしのすべてを盛り込んで、適正な価格で真っ直ぐにつくる」

この姿勢は、私のお客様に対して、そして自分自身のクラフトマンシップに対して実直であり続けるための誓いです。著書20冊を通じて家づくりの本質を自らの言葉で綴ってきた一人の建築士として、派手な宣伝は必要ありません。ご依頼いただいたあなたの予算を誠実に使い、どこよりも美しい暮らしを形にする自信があります。

見かけの金額に惑わされず、本質的な価値に投資したい。そう願う方に、安心して暮らせる家づくりをお約束します。

▶ お問い合わせ・ご質問はこちらから

私の家づくりの思想をより深く盛り込んだ電子カタログをご希望の方、また、実際の家づくりに関するご質問や疑問点をお持ちの方も、下記の専用フォームよりお気軽にお申し込みいただけます。

・「自分が建てたい坪数だと、実際どのくらいになりそう？」

・「候補にしている土地があるけれど、別途費用は発生する？」

・「造作家具って具体的にどんなものが作れる？」

など、どんな小さなことでも構いません。営業マンではない、設計と現場を知る私自身が、一つひとつのご質問に誠実にお答えいたします。まずは疑問や不安を解消する場として、どうぞお気軽にご活用ください。

▶ 荒木田が直接お答えします。ご質問・ご相談はこちらから

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─── よくある質問 ───

Q. 注文住宅の総費用や、外構（お庭・駐車場）費用の目安を教えてください。

A. 注文住宅の総費用には、建物本体のほか、外構工事費、設計料、地盤調査・改良費、各種申請費用などが含まれます。

その中で外構費用の目安は建物本体価格の5〜15%程度ですが、門扉や駐車スペースの仕様で大きく変動します。外構は暮らしやすさを左右する大切な要素のため、建物と一体での予算配分がおすすめです。

建築工房 akitsu（秋津）では、概算段階からこれらすべてを含めた「総額」でご提示し、後からの追加費用が発生しにくい透明な見積もりを心がけています。

Q. 「断熱等級7」とはどのくらいの性能ですか？また、金利や補助金の優遇はありますか？

A. 断熱等級7は、日本の断熱性能における最高等級（UA値0.26以下 ※地域区分5基準）で、一般的な省エネ住宅の2倍以上の断熱性能にあたります。建築工房 akitsu（秋津）では耐震等級3・断熱等級7をいずれも全棟で標準取得しており、第三者機関の審査による客観的な認定です。断熱材には調湿・防音性に優れた天然木質繊維「セルローズファイバー」を壁内へ隙間なく充填。年中快適で冷暖房費を大幅に削減できるのがメリットです。

この高い省エネ性能をベースに「長期優良住宅」などの国への認定申請を行うことで、各種優遇措置の対象となります。

・住宅ローン控除の借入上限引き上げ（長期優良住宅認定時：一般世帯最大4,500万円／子育て・若者世帯最大5,000万円）

・各種補助金の活用対象

なお、適用条件は入居年度や世帯状況等で異なるため個別に対策をいたします。国への複雑な各種申請実務も、当社の標準業務に含まれておりますのでご安心ください。

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